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06/05/2013

Chronique d’un scandale immobilier

Seznec Erwan Tous ruinés(1).jpg« Robien, Scellier… Ruinés ! » Voilà un livre (à paraître le 10 mai aux éditions du Seuil) qui risque de faire du bruit dans le Landerneau de l’immobilier de placement… Erwan Seznec, journaliste économique au mensuel Que Choisir a enquêté sur les dessous des programmes de défiscalisation qui, à partir de 2003, ont essaimé à grande échelle à travers le territoire. Mais la multiplication de résidences inadaptées (trop chères et surdimensionnées pour les marchés locaux) et, pour certaines, de mauvaise qualité, a laissé sur le carreau au minimum 50 000 particuliers investisseurs. Ce livre percutant est le récit circonstancié et sans concession de ce que l’auteur n’hésite pas à qualifierde « plus grand scandale immobilier de l’après-guerre ».

 


 Ces dispositifs  portent les noms des ministres ou députés qui les ont promus : On parle du Robien, du Scellier, du Demessine (dans les  zones rurales), du Girardin (outremer), du Censi-Bouvard (pour les résidences de tourisme). Sans oublier : la location en meublé professionnel.  Quel en est le principe? Construire des logements dans des zones en « tension locative ». Moyennant une « carotte » fiscale (déduction ou réduction d’impôt), le propriétaire s’engage à louer pendant un certain temps, en respectant un barème encadré et plafonné. Dans l’esprit des pouvoirs publics, il s’agit de faire se rejoindre l’intérêt des particuliers investisseurs et celui des locataires aux revenus modestes. Et, bien entendu, des professionnels de la construction.

Mais, comme l’explique  Erwan Seznec, le législateur n’avait pas prévu que certaines sociétés commercialement très agressives allaient détourner le système. Les lobbies sont passés à la manœuvre. Insistant auprès des gouvernements successifs sur le poids économique du secteur du bâtiment, ils ont obtenu l’extension de ces programmes immobiliers à des zones qui ne souffraient pas de pénurie de logements. Et  le piège s’est refermé sur une partie des épargnants démarchés par les promoteurs. « 30% des acheteurs ont surpayé leur bien et le louent tant bien que mal. 10% l’ont payé deux fois son prix et ont les pires difficultés à trouver un locataire et se débattent pour honorer leurs échéances de prêts, car ils avaient emprunté pour investir », poursuit Erwan Seznec, qui évalue le préjudice total supporté par les investisseurs à 20 milliards € en dix ans !

Des investisseurs dont la plupart appartiennent à la classe moyenne et qui pensaient ainsi se constituer un patrimoine en prévision de leur retraite. Epargnants crédules ou trop confiants, confortés par le sérieux  apparent de ces programmes « clés en main » qui bénéficiaient de la caution de la loi. Un  aveuglement, qui, le plus souvent, les a dissuadés d’aller prendre la mesure, sur place, de la réalité du marché locatif. Car les défiscalisateurs leur proposaient systématiquement d’investir dans des résidences situées à l’autre bout de la France. L’enquête met également en lumière la chaîne de responsabilité qui a prévalu dans de nombreuses opérations, impliquant les élus locaux, les banques, les notaires et les promoteurs.

De fait, la défiscalisation est devenue le moteur du secteur du bâtiment, dopé selon l’expression de l’auteur, à la « cocaïne fiscale ». Ainsi, sur les 103 300 logements collectifs vendus en 2011, 75 000, soit plus de 72%, l’ont été au titre de la loi Scellier. « Le constat est clair, note Erwan Seznec, les promoteurs remplissent leur carnet de commande avec des produits en défiscalisation. » En 10 ans, au moins 350 000 logements ont été construits dans ce cadre. En période de crise, l’argument porte. Et il n’est pas étonnant que l’actuel gouvernement ait emboîté le pas des précédents en lançant, en janvier 2013, son propre dispositif : le « Duflot ». A priori bien encadré par la loi. Espérons qu’il ne sera pas entaché des mêmes dérives que ses prédécesseurs.

Commentaires

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Antoine

Écrit par : DOMINGUEZ | 07/05/2013

Ceci est exact ! Bien sûr à des degrés divers. Pourtant l'idée du "ROBIEN" est excellente à la base ... sauf que dans l'immobilier, compte tenu des sommes importantes brassées et un monde d'arnaqueurs aguerris, il y a obligatoirement des dérives ! La société AKERYS, changeant souvent d'appellation a mis en place un système génial (pour eux) :
1°) les biens sont confiés à des vendeurs sur toute la France et particulièrement dans des régions "riches".
2°) ils sont surévalués de 25 à 40 % ! Les acheteurs sont disséminés dans toute la France ! En effet, un appartement
3°) Ceci a pour intérêt immédiat de permettre un loyer supérieur car il est lié au prix du bien.
ET ensuite c'est la galère :
* Le loyer étant surévalué, il n'est pas possible de louer au prix du contrat ...
- Pas de problème, les premiers mois non loués, sont intégralement payés mais ensuite le bien est nécessairement loué à un prix inférieur. Si le propriétaire râle il a droit au "différentiel" qui est alloué comme "geste commercial", alors que ce n'est que le respect du contrat initial.
Avec la crise au bout de quelques années, le résultat est décevant :
* Au bout de 8 ans, le capital restant dû du crédit est encore supérieur au prix de vente du bien ...
* Le différentiel est supprimé sans raison valable autre que "le geste commercial ne peut être maintenu indéfiniment"
ET, cerise que le gâteau pour AKERYS, la gestion, syndic etc. reste dans leur giron car les copropriétaires étant disséminés, les AG, situées en plus loin du bien, sont négligées ...

Écrit par : Daniel A. | 07/05/2013

Bonjour,

L'article est très intéressent à lire. Merci pour le partage

Écrit par : immobilier kenitra | 20/05/2013

C'est clair, c'est énorme ! Bravo pour cet article, excellent !

Écrit par : Louer appartement à marrakech | 20/05/2013

De nouveau, je constate dans un article de Mr SEZNEC (journaliste à « Que Choisir », dont j’ai déjà lu de nombreux articles à charges et non d’informations… :-)), l’objectivité dont devrait faire preuve un bon journaliste… ! En effet, je connais particulièrement bien le sujet, car j’ai été investisseur en Perissol il y a une quinzaine d’années, puis recruté ensuite par mon ancien vendeur (je n’étais pour ma part pas fâché envers lui… ;-))… J’ai réalisé avec lui un très bon investissement sur la première couronne de Bordeaux, près des Facs, avec une très belle plus value latente !!! Et oui, cela existe aussi Mr SEZNEC… !Maintenant, je vends de l’immobilier neuf sur des grosses agglomérations, et ne rencontre pas de difficultés particulières avec mes clients. Les appartements se louent biens, et nous n’avons pas de requalification fiscale à déplorer. Cela existe aussi Mr SEZNEC. Il n’y a pas que des réseaux de défiscalisations (qui portent en effet tort à notre profession !), il y a aussi des vendeurs qui font bien leur travail, en raisonnant vente immo, sur des zones porteuses…Il n’y a pas non plus que des mauvais journalistes délivrant qu’une partie de l’information en bâclant leur travail…
Mais Mr SEZNEC, préfère créer des polémiques, plutôt que de faire un travail d’information réel, expliquant qu’il y a des centaines de milliers de personnes qui ont réalisés de bonnes affaires dans les opérations de défiscalisations, aussi ! Moins vendeur comme livre certainement de parler de ce qui va bien, ou de faire un ouvrage sur « les clefs d’un investissement réussi… ! » Mais chercher un peu Mr SEZNEC, vous verrez, vous en trouverez…sans trop chercher d’ailleurs, des gens qui ont fait une loi Perissol et qui réinvestissent ensuite dans une autre loi (Scellier, Robien…) Mais vous préférez ne mettre en avant que les problèmes ! Et oui Mr SEZNEC, s’il y a de mauvais journalistes, voir très mauvais…il y a aussi de mauvais vendeurs dans l’immobilier, neuf et anciens. Cependant, si l’on raisonne achat immobilier, en respectant les fondamentaux, l’avantage fiscal viendra s’ajouter et optimiser la fiscalité très pénalisante des revenus fonciers, et donc doper la performance. Si l’on a bien acheté, cela sera quoi que vous en disiez un plus ! Mais ce sont des mathématiques Mr SEZNEC, et vu la qualité de votre article, on va vous laissez retourner à vos fondamentaux de journaliste, et pas vous demander d’être bon en maths…
Et oui Mr SEZNEC, si l’Etat met en place cette « cocaïne » fiscale comme vous l’appeler, c’est simplement pour pousser à l’investissement dans l’immobilier, car notre fiscalité sur les revenus fonciers est la plus pénalisante en Europe Mr SEZNEC, ce n’est donc pas des cadeaux, car cela rapporte aussi beaucoup d’argent à l’Etat (TVA, charges sociales, taxe foncière, prélèvements sociaux), mais là encore Mr SEZNEC, cela demande un vrai travail pour comprendre…
Mais vous avez raison, sur un point, c’est qu’il faut être très vigilant sur l’emplacement et raisonner achat immo avant tout, et vérifier la demande locative avec un gestionnaire externe à l’opération (autre que celui proposé par le promoteur !).
On ne peut pas généraliser comme vous le faite. Certains journaliste proposent des articles aboutis, avec un réel travail, une vraie objectivité, qui font une vraie enquête, pour délivrer une information de qualité, avec une vraie réflexion, donnant des exemples et des contres exemples, et ne jette pas juste un pavé dans la marre, pour faire parler et vendre du papier… ! Vous auriez dû être procureur, plutôt que journaliste ! Votre article n’est qu’à charge, il s’auto discrédite. Il est truffé de contre-vérités.
Je pense avoir compris quel est votre cadre de référence, en agissant ainsi, lancer une polémique pour vendre du papier et faire de l’argent facile, si vous aviez été commercialisateur je vois Mr SEZNEC, quel type de vendeur vous seriez… !
Je n’en viendrai pas comme vous à faire un raccourci, à dire que votre médiocrité est le reflet de votre profession, mais malheureusement, tout comme dans la défiscalisation, le phénomène à tendance à se généraliser ! Il nous faut là aussi sélectionner les supports et les auteurs (car là aussi il y en de bons sans trop chercher..), afin de ne pas s’abrutir avec de la fausse information à charge ou partisane… !

Écrit par : marco | 28/05/2013

Merci de nous renseigner, c’est intéressant à lire.

Écrit par : Terrain alger | 07/06/2013

Je pense le propos de Mr Seznec un peu excessif.
Sauf erreur de ma part, le magazine pour lequel il travaille n'a-t-il déjà pas été condamné dans le passé dans une affaire contre Akerys. La vérité se trouve peut etre entre les deux .
J'ai personnellement investi en Scellier et n'ai rien à redire pour l'instant.

Écrit par : michel | 26/06/2013

L'article ne dit pas que tout le monde a perdu mais qu'une volee de vautours a profite de l'aubaine en arnaquant l'investisseur. Vous ne pouvez pas dire que c faux! J ai moi meme fait une excellente affaire avec un robien rehabilitation que j'ai mene seule mais ms voisins de toulouse se sont faits "fourguer" un apt a villefranche sur saone qui a failli tourner au desastre et sur lequel ils ne gagneront rien
En france tous les intermediaires disent : vous avez un avantage fiscal? On partage..... mais vs gardez les risques

Alors les niches juteuses pour les sales riches....a voir
Plus de 6000 personnes (dontmoi) avons ete redresses pour un investisst photovoltaique. Ce n'est pas une arnaque. L'installation fontionne mais a ouvert avec 3 mois de retard. Impossible de reporter la deduction car la niche est fermee. Donc 100 % de l investissement plus la deduction perdus corps et bien alors que l'installation fonctionne.

Pour moi, c'est termine. Je quitterai les affreux riches avec leurs avantages indus et laisserai les gentils malins pauvres gerer le pays.....

Écrit par : veronique | 11/07/2013

Bonjour,
Par rapport aux commentaires, je pense que ce n'est pas si simple que cela. En effet, il y a certe les riches et les pauvres et l'écart qui se creuse de plus en plus entre eux, ainsi que les crédits d'impôts accordés régulièrement aux plus riches, mais le gouvernement prend également des mesures pour les plus pauvres (récente augmentation du RSA par exemple)

Écrit par : le panneau | 19/12/2013

Scandaleux !

Écrit par : Clara | 27/02/2014

Les commentaires sont fermés.

 
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